En Suisse, près de deux-tiers des maisons ont été construites avant les années 80 et atteignent maintenant l’âge où des travaux s’imposent. Parallèlement, près de la moitié de la consommation énergétique du pays relève de l’exploitation des bâtiments. Si l’on souhaite réduire cette part, pour répondre aux objectifs de la stratégie énergétique 2050 d’un côté, et pour limiter les émissions de CO₂ d’un autre côté, il est nécessaire d’augmenter fortement la part des rénovations énergétiques. Or pour l’instant, le taux de rénovation énergétique du bâti se limite à 1% par an.  Cela représente moins de la moitié de ce qui serait nécessaire pour atteindre les objectifs de la Stratégie énergétique 2050 dans le secteur du bâtiment.

Rénovation ou construction neuve: une efficacité énergétique comparable

Dans ce contexte, de nombreux propriétaires immobiliers se posent la question de l’avenir de leur bien immobilier vétuste. Ne faudrait-il pas mieux démolir plutôt que rénover ? Il est certes plus facile d’atteindre un haut niveau de performance énergétique en faisant table rase du passé et en construisant à neuf. Mais il faut savoir qu’il est tout à fait possible d’obtenir un résultat comparable en terme énergétique en rénovant. Et la démarche peut être aussi stimulante avec la recherche de solutions inédites sur le plan architectural. 

Cette maison des années 60 a réduit de 80% sa consommation d'énergie malgré une augmentation de la surface chauffée et du nombres d'habitants. Elle a même reçu un Prix Solaire car c'est un bâtiment à énergie positive, c'est à dire qu'elle produit plus d'énergie que nécessaire pour son fonctionnement durant une année.

Se faire conseiller par un architecte

Dans tous les cas, il est conseillé d’avoir recours à un expert, idéalement un architecte, afin d’étudier les différentes possibilités. De nombreux critères entrent en ligne de compte dans le choix de l’option:

• Il est déjà nécessaire d’évaluer l’état constructif et structurel du bâtiment en répondant à quelques questions. La maison est-elle saine? La structure porteuse du bâtiment supporterait-elle un poids supplémentaire ?
   
• Les besoins des propriétaires en termes d’espace doivent être définis, et leur situation de vie prise en compte. Faut-il agrandir le bâtiment ? Le plan peut-il être modifié facilement pour répondre aux nouveaux besoins moyennant des coûts raisonnables ? Le bâtiment a-t-il une valeur affective ?
   
• Les règlements de construction ont également un impact non négligeable sur les options possibles. Il arrive souvent que l’on soit tenu de respecter des distances aux limites qui réduisent la taille du nouveau bâtiment. Les hauteurs autorisées peuvent aussi avoir évolué et, alors que les maisons existantes pouvaient compter jusqu’à trois niveaux, seuls deux niveaux sont dorénavant autorisés. 

Le coût : un élément non négligeable

Un autre élément, et non des moindres, est celui du coût. En général, rénover progressivement un bâtiment revient moins cher que le remplacer intégralement. Cependant, chaque situation est unique, et une analyse détaillée par un architecte reste nécessaire. Car tout dépend de l’état de la substance bâtie. Il faut savoir que quelquefois, même si l’expertise a été faite dans les règles de l’art, il n’est pas rare d’avoir des surprises lors des travaux, ce qui occasionne des coûts plus élevés que prévus. 

L’étude de faisabilité pour une prise de décision simplifiée

Suite à cette analyse détaillée de l’architecte, qu’on appelle étude de faisabilité, prenant en compte l’état du bâtiment, les conditions cadres légales, les besoins du propriétaire et une estimation des coûts, le maître d’ouvrage peut prendre la décision qui s’impose. Voici comme illustration, trois cas de figures où la réponse à la question a débouché sur une issue différente:

1. Redonner vie à une ancienne maison villageoise

M.Baudet et son frère ont hérité de la maison familiale aux décès rapprochés de leurs parents. Cette ancienne maison villageoise de la campagne genevoise n’avait pas été rénovée depuis des années. Persuadés qu’il ne valait pas la peine de rénover une maison pareille, ils nous ont approchés avec l’idée de construire un nouvel immeuble. Très vite, après étude des règlements de construction, il est apparu qu’il ne serait pas possible de construire aussi dense sur la parcelle. En raison des distances aux limites, le bâtiment aurait dû être implanté dans l’autre sens, implantation qui n’aurait pas du tout été favorable en termes de vue et d’orientation. Et troisième élément non négligeable, la maison était protégée.  La solution que nous leur avons proposée permet de résoudre toutes ces questions : rénover l’ancien bâtiment et construire une nouvelle maison à l’arrière de la parcelle. La vente de ce bien immobilier a permis de dégager des fonds importants pour la rénovation. Au final, sauver ce lieu où ils ont grandi, et le voir revivre plus beau qu’avant, a réjoui les deux frères. 

2. Reconstruire pour une meilleure qualité de vie

Propriétaire d’un chalet de vacances familial à Estavayer-le-Lac, un couple proche de la retraite a souhaité le transformer pour y habiter de manière définitive. Il est très vite apparu que la construction de 1964 était de mauvaise qualité avec une structure en bois fragile, qui aurait difficilement supporté une couche d’isolation supplémentaire. Les vœux des clients en termes de programme étaient aussi difficilement compatibles avec l’existant. Ils souhaitaient disposer de grandes ouvertures pour une bonne luminosité. Démolir la construction pour construire à neuf s’est vite imposé comme la meilleure des solutions. Et cerise sur le gâteau, le coût de cette variante était équivalent à la rénovation, mais avec l’avantage d’avoir un confort supérieur et des espaces comme souhaités. Comme les fondations étaient de bonne qualité, nous leur avons proposé de les conserver pour venir poser dessus une maison à ossature bois. Cette solution s’est révélée optimale autant en terme de coûts que de construction. Grâce au faible poids propre du bois, il n’a pas été nécessaire de renforcer la structure. De plus, la maison a été montée très rapidement en quelques jours. Les panneaux trois plis bois intérieurs ont été laissés visibles, ce qui a permis d’économiser des frais de plâtrerie ou de peinture, tout en bénéficiant d’une ambiance chaleureuse.   

3. Démolir pour construire une maison passive originale

Située proche du lac de Morat dans le canton de Fribourg, cette parcelle possédait tous les atouts recherchés par les maîtres d’ouvrage. La maison qui s’y trouvait possédait un certain charme mais était en très mauvais état. En effet, elle souffrait de gros problèmes d’humidité. De plus, l’implantation du bâtiment sur la parcelle n’était pas optimale. Après mûres réflexions, construire une nouvelle maison s’est avéré être la meilleure solution. Elle a permis de créer une maison passive à ossature bois originale qui prend en compte la situation en bordure de route cantonale, en se protégeant par la construction d’un mur béton. La construction est venue se loger contre ce mur protecteur pour offrir une très belle qualité de vie. A l’abri du bruit, les propriétaires peuvent profiter du jardin en toute quiétude et habiter une maison passive Minergie-P très performante sur le plan énergétique.  

Sources : Fonds national suisse de la recherche : « Assainissement des bâtiments : il faut aller plus vite ! » / Infomaison : « Rénover ou construire du neuf ? »